INBAU Initiative für Nachhaltiges Bauen

Der Architekt im Bauablauf

Die Arbeit des Architekten bei der Planung und Erstellung eines Gebäudes gliedert sich in 9 Leistungsphasen. Die Vergütung ist in der HOAI, der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure genau beschrieben. Der freie Architekt darf im Rahmen seiner Tätigkeit keinerlei Provisionen von Handwerkern annehmen. Sie bezahlen nur die geleistete Arbeit.

Vor allem zu Beginn der Bauplanung ist eine gute Zusammenarbeit von Bauherren und Architekten für das Gelingen des Projekts sehr wichtig. Wenn Sie wissen was Ihr Gebäude leisten soll, können wir Möglichkeiten skizzieren, die innerhalb des von Ihnen vorgegebenen Budgets umgesetzt werden können.

Bauplatz

Wer vor hat zu bauen, findet in der Regel einen Bauplatz in einem neu erschlossenen Baugebiet.
Die Gemeinden und Städte sind um ein einheitliches Gesamtbild des Gebiets bemüht und erstellen einen Bebauungsplan, der oft schon viele Gestaltungsdetails vorgibt. In der Regel sind die Vorgaben zu Geschossigkeit und Dachneigung einheitlich, manchmal gibt es aber auch verschiedene Ansätze innerhalb eines Gebiets. Neben einer Lage innerhalb der Siedlung ist vor allem auf die Himmelsausrichtung zu achten: wer ökologisch bauen will sollte versuchen ein Grundstück mit einer Nord-Südausrichtung der Dachflächen zu bekommen.Am besten ist es, sich schon vor dem Kauf mit uns über Vor- und Nachteile der zur Verfügung stehenden Grundstücke zu unterhalten. In den Bebauungsplänen werden oft sehr detaillierte Angaben zu der Bebauung festgesetzt. Die freie Planung Ihres Traumhauses wird dadurch häufig erschwert. Wir konnten jedoch schon mehrfach erfolgreich Befreiungen von den Bebauungsplänen erreichen.Bauplatz

Vorentwurf

Nach der Grundlagenermittlung - der Auseinandersetzung mit Ihren Anforderungen an das Gebäude und den Möglichkeiten des Baugrundstücks können wir Ihnen einen Vorentwurf erstellen.

Entwurf

Auf Basis dieser Vorplanung, die mit den ersten skizzenhaften Zeichnungen (Grundrisse, Schnitte und evtl. Hauptansichten) schon versucht einen Charakter des zukünftigen Gebäudes aufzuzeigen, entwickeln wir mit Ihnen Entwurfsvarianten.

Zur Darstellung von verschiedenen Lösungsansätzen erarbeiten wir schon zu dieser Planungsphase gerne ein Cad-Modell. Jetzt wird zu jeder Entwurfsvariante eine grobe Kostenschätzung erstellt. Das CAD-Modell ermöglicht uns hier schon zu einem frühen Zeitpunkt eine übersichtliche Darstellung der Entwurfsvarianten, auch bezüglich der Kosten. Oft ist auch zusätzlich ein einfaches Arbeitsmodell zur Darstellung des Entwurfsansatzes sinnvoll.

Steht der Entwurf fest, erstellt der Architekt die Unterlagen für die Genehmigung des Bauvorhabens. Hierfür gibt es 2 Möglichkeiten:

• Das klassische Baugesuch: die Bearbeitung bei der Genehmigungsbehörde dauert etwa 3 Monate. Es bietet höhere Rechtssicherheit im Gegensatz zum:
• Kenntnisgabeverfahren, der vereinfachten Form. Die zu erstellenden Pläne und Berechnungen entsprechen denen des Baugesuches. Der Architekt bestätigt die Übereinstimmung der Planung mit den geltenden Gesetzen und Verordnungen und 2 Wochen nach Einreichung kann mit dem Bau begonnen werden. Werden jedoch Befreiungen vom Bebauungsplan beantragt, entstehen auch hier höhere Genehmigungskosten.
• Seit März 2010 ist mit der neuen Landesbauordnung im Baden Württemberg ein neues Baugenehmigungsverfahren eingeführt, das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren. Hier prüft die Baurechtsbehörde nur die Übereinstimmung mit den Vorschriften über die Zulässigkeit der baulichen Anlagen und andere öffentlich-rechtliche Vorschriften in begrenztem Umfang.

Bauvoranfrage

Wenn Ihre Wünsche stark von den Vorgaben des Bebauungsplanes abweichen, empfiehlt es sich eine Bauvoranfrage um die Genehmigungsfähigkeit auszuloten.
Genehmigungspläne (Grundrisse, Schnitt, Ansichten) werden im Maßstab 1:100 bis 1:200 erstellt und enthalten die Hauptabmessungen des Gebäudes, sowie erste Detailskizzen und Angaben zu den Materialien. Sie sind keine Pläne nach denen schon gebaut werden könnte. 

Baugenehmigung

Die Genehmigungsfähigkeit des Bauvorhaben wird von uns schon vor dem Einreichen des Bauantrages mit den zuständigen Genehmigungsbehörden diskutiert. Erst wenn hier eine Lösung gefunden ist reichen wir das Bausgesuch ein. Bestandteil einer Baugenehmigung ist ein amtlicher Lageplan, der in der Regel von einem Vermessungsbüro erstellt werden muss. Während sich die Baubehörde mit der Genehmigung beschäftigt, läuft in der Regel schon die Arbeit in der nächsten Leistungsphase, der

Ausführungsplanung

Ausführungspläne oder auch Werkpläne werden im Maßstab 1:50 erstellt. Nach ihnen wird gebaut. Sie enthalten alle Angaben zu Maßen, Materialien, Konstruktionsprinzipien. Für wichtige Bereiche des Gebäudes werden auch Detailpläne in größeren Maßstäben angefertigt. Detailpläne sind auch bis zum Masstab 1:1 üblich. Ausführungspläne gibt es mindestens in zwei Fassungen: die des Architekten und die des Statikers, der spätestens jetzt hinzugezogen werden muss, im Idealfall aber schon im Entwurfstadium mit im Planungsteam sitzt. Statikerpläne sind die so genannten Schalungspläne und Bewehrungspläne, nach denen der Rohbau erstellt wird. Weitere Fachingenieure oder Fachplaner erstellen meist ihre eigenen Pläne (Sanitärplaner, Heizungsplaner, Elektroplaner,...).

Nach Erstellung der Werkpläne, der Abstimmung mit den Fachplanern und der Festlegung der Details werden die Arbeiten getrennt nach Gewerken (z.B. Rohbauarbeiten, Zimmererarbeiten, Fensterbauarbeiten, Heizungsbauarbeiten,...) ausgeschrieben und vergeben.

Ausschreibung

Hier stellt der Architekt Leistungsverzeichnisse auf, die die auszuführenden Arbeiten genau beschreiben und die ermittelten Mengen enthalten. Auf Basis dieser Leistungsverzeichnisse werden mehrere Firmen zur Abgabe eines Angebots aufgefordert. So entsteht ein Wettbewerb um den günstigsten Preis. Nach Eingang der einzelnen Angebote erstellt der Architekt einen

Preisspiegel

Im Gegensatz zum öffentlichen Bauherrn, der an das jeweils günstigste Angebot gebunden ist, kann der private Bauherr die Aufträge auch nach eigenen Kriterien oder Enpfehlungen von Bekannten vergeben. Durch das Vorliegen mehrerer Vergleichsangebote hat er dabei die Möglichkeit über Nachverhandlungen günstigere Angebote zu erzielen.
Während der Ausschreibungsphase ist es sehr wichtig die Kostenberechnung fortzuschreiben, gegebenenfalls zu ergänzen bzw. zu aktualisieren. Sind zum Beispiel die Rohbaukosten unerwartet niedrig, kann man sich jetzt überlegen ob man sich vielleicht doch für das teure Marmorbad entscheidet oder einfach günstiger baut. Sind die Rohbaukosten unerwartet hoch, muss genau entgegengesetzt reagiert werden.

Oft entwickeln Bauherren gerade in der Ausschreibungsphase neue Vorstellungen, zum Teil auch erweiterte Ansprüche, was sich in der Regel auf die Baukosten auswirkt. Darum muss jede Änderung unmittelbar in die Kostenplanung eingearbeitet und gegenüber allen Beteiligten genau protokolliert werden. So bleiben allen Beteiligten böse Überraschungen erspart.
 
In der Regel erfolgt der Baubeginn erst, wenn alle Gewerke ausgeschrieben sind und die Preisspiegel vorliegen. Jetzt besteht noch die Möglichkeit durch Änderungen in der Bauausführung auf die Kosten zu steuern.
 
Zu den Leistungen der Bauleitung gehören neben der Überwachung und Koordination der einzelnen am Bau beteiligten Firmen das Aufstellen und Überwachen eines Zeitplans sowie die Abnahmen der einzelnen Arbeiten und die Kostenkontrolle.
Die Bezahlung der ausführenden Firmen erfolgt in der Regel durch eine oder mehrere Abschlagszahlungen und eine Schlussrechnung, die vom Architekten nach Beendigung und Abnahme der Arbeiten geprüft und freigegeben wird.

Abrechnung der Architektenleistung

Der Architekt ist nach dem Architektengesetz an eine Abrechnung seiner Leistungen auf Basis der HOAI gebunden. Jeder der 9 Leistungsphasen, die auch unabhängig voneinander beauftragt werden können, wird ein bestimmter Prozentsatz des Gesamthonorarvolumens zugeteilt.
Neben den Grundleistungen, die in der HOAI genau beschrieben sind, gibt es auch sogenannte Besondere Leistungen, die im Falle einer Beauftragung in der Regel gesondert vergütet werden.

Beauftragung von Fachingenieuren

Vermessungsingenieur und Statiker sind grundsätzlich Bestandteil eines Neubauvorhabens. Der Lageplan für das Baugesuch und die Einmessung des Gebäudes auf dem Grundstück müssen durch den Vermessungsingenieur erfolgen, die Statik und die dazugehörigen Schal- und Bewehrungspläne dürfen nur vom Statiker erstellt werden.
Für die weiteren Fachplanungen (Elektro, Heizung, Sanitär) gibt es grundsätzlich zwei gängige Ansätze: Entweder die Planung läuft ebenfalls über Fachingenieure, deren Honorar sich etwa bei 15 - 20% der späteren Ausführungskosten des entsprechenden Gewerks bewegt, oder die Planung erfolgt durch einen „Handwerker des Vertrauens“. Dieser übernimmt die Planung und erstellt ein Leistungsverzeichnis (LV). Die weitere Ausschreibung und Vergabe erfolgt durch den Architekten. Erhält der „Handwerker des Vertrauens“ den Auftrag, wird die Planungsleistung nicht vergütet. Wird die Ausführung an einen Konkurrenten vergeben, erhält der planende Handwerker ein Honorar in Höhe von etwa 3,5 - 5 % des Auftragsvolumens.
Auch wenn diese zweite Variante zunächst günstiger erscheint muss von Fall zu Fall abgewogen werden. Die Planungen der Fachingenieure sind meist effektiver und eine neutrale Ausschreibung führt oft zu besseren Preisen.

Den richtigen Handwerker findet man in der Regel durch das oben bereits beschriebene Ausschreibungsverfahren. Je nach Gewerk empfiehlt es sich mindestens 3 Betriebe zur Abgabe eines Angebots aufzufordern. Mit Abschluss eines Bauvertrags erhält die gewählte Firma ihren Auftrag. Nach Abschluss der Arbeiten erfolgt eine Abnahme durch den Bauherrn. Wir steuern und protokollieren die Abnahme. Der Handwerker stellt seine Rechnungen erst nach mängelfreier Abnahme seiner Bauleistungen an den Bauherrn, schickt sie aber an den Architekten zur Prüfung. Nach Freigabe durch den Architekten erfolgt dann die Bezahlung durch die Bauherrschaft. Mit der Schlußabnahme beginnt auch die Gewährleistungszeit von 5 Jahren nach BGB.

Für alle am Bau Beteiligten gilt: ziehen sich die Arbeiten über einen längeren Zeitraum hin, werden die Teilleistungen in Form von Abschlagszahlungen verrechnet. Für umfangreichere Gewerke wird häufig ein Zahlungsplan vereinbart.

Verschiedene Gewerke können von Ihnen auch in Eigenleistung durchgeführt werden. Bei Bedarf beraten und unterstützen wir Sie gerne bei der Planung und Ausführung der Arbeiten.

Wir sind in einem Umkreis bis ca. 100 km um Erbach bei Ulm für Sie tätig. Durch Partnerbüros können wir auch im gesamten Bodenseeraum für Sie Projekte realisieren.